8 сентября, 2021 (update)
Большинство
собственников жилья, чтобы избежать риски, сначала предпочитают продать
свой дом, а лишь потом делают предложение на покупку нового.
Однако, в
некоторых случаях, возможно это сделать и одновременно.
Информацию и помощь в покупке/ продаже на русском языке буду рада предоставить по запросу дополнительно.
Все риэлторские услуги в Лос Анджелесе и ОС:
Телефон: 1-949-202-84-97
Если продажа и покупка одновременно - единственный выбор, вот что вам нужно знать, чтобы оба процесса прошли как можно более гладко.
СНАЧАЛА УЗНАЙТЕ РЫНОК
Прежде чем начать серьезный поиск нового дома или выставить на продажу свой текущий дом, убедитесь, что вы хорошо знаете рынок жилья в вашем районе (и в районе, где вы планируете покупать). Рынок ориентирован на покупателей или продавцов?
Найдите несколько подходящих вариантов. Кроме того, обязательно наймите оценщика и установите справедливую цену на ваш старый дом. Сейчас явно не время для иллюзий: Два дополнительных месяца на рынке из-за того, что вы не смогли смириться и снизить цену, означают два месяца, которые вы будете платить двойную ипотеку.
ТЩАТЕЛЬНО ПЛАНИРУЙТЕ
Должны ли вы сначала купить, а потом продать или наоборот? Оба варианта имеют свои риски и выгоды. Первоначальная продажа облегчает получение ипотечного кредита, но это также означает, что вам придется искать временное жилье. Первоначальная Покупка означает, что переезд будет легче, но это также меняет соотношение вашего долга к доходу, что затрудняет получение новой ипотеки, не говоря уже о том, что вам будет трудно совмещать два ежемесячных платежа за жилье.
Когда вы решаете, что лучше, сначало продать или купить, подумайте : "Смогу ли я справиться с двумя ипотечными кредитами? Что если мой дом будет продан дешевле, чем выставлен на продажу?".
Какой бы вариант вы ни выбрали, убедитесь, что вы готовы принять последствия: хранить свои вещи и временно снимать жилье или нести финансовые тяготы, связанные с двумя ипотечными кредитами.
НЕ ПОЛАГАЙТЕСЬ НА ВРЕМЯ
Помните: вы не единственная сторона в этой сделке. На каждого продавца найдется покупатель, на каждого покупателя - продавец. Закрытие сделок сопровождается задержками. У ваших покупателей могут возникнуть трудности с получением ипотечного кредита; ваш домашний инспектор может обнаружить проблемы, которые необходимо устранить до того, как вы сможете въехать в дом.
Поэтому, даже если вы планировали сначала продать свой дом и готовы арендовать жилье на время покупки, знайте, что даже самые лучшие планы могут пойти наперекосяк, и в итоге вы можете получить обе ипотечные ссуды. Заблаговременная подготовка к такой (пусть и отдаленной) возможности обеспечит плавный переход.
ЗНАЙТЕ СВОИ ФИНАНСОВЫЕ РЕШЕНИЯ
Для тех, кто решил сначало продать дом или квартиру, этот процесс относительно прост, за исключением дополнительных расходов на аренду между домами. Однако существует возможность заключения соглашения о возврате арендной платы, когда вы договариваетесь с кредиторами и покупателями о возможности оставаться в собственности в течение максимум 60-90 дней - часто в обмен на более низкую цену продажи или арендную плату, выплачиваемую покупателям. Это может снять часть давления, связанного с поиском нового дома, и дать вам дополнительное время для поиска жилья.
Но если вы покупаете жилье впервые, поговорите со своим риэлтором о том, как уменьшить финансовое бремя и риск. Вот два наиболее популярных варианта для покупателей:
Непредвиденные условия контракта: Покупатели могут попросить, чтобы покупкой нового жилья было условие успешной продажи их существующего дома. Если вы ищете жилье на конкурентном рынке, этот вариант может оказаться не самым лучшим. На рынке, где дома продаются быстро и с многочисленными предложениями, ни один листинговый агент не посоветует продавцу принять условное предложение. Однако если продавец предполагаемого дома испытывает трудности с привлечением интереса покупателей, это может быть выгодным предложением для всех заинтересованных сторон - при условии, что вы сможете убедить их в том, что ваш дом будет продан быстро. Обычно продажа дома занимает гораздо больше времени, чем поиск жилья для покупки у среднего покупателя. Когда вы выставляете свой дом на продажу, требуется некоторое время, чтобы подготовить дом и разместить рекламу в Интернете, а затем пригласить агентов и покупателей для просмотра. Поэтому выставление дома на продажу во время поиска нового жилья сэкономит ваше время и сделает вашу позицию покупателя намного сильнее. Если вы получите предложения по вашему текущему дому до того, как найдете новый дом, у вас есть много возможностей продлить время переговоров по этим предложениям: Переговоры о более длительном периоде закрытия сделки или Переговоры о возврате арендной платы от покупателей после закрытия сделки.
Bridge кредиты: Bridge финансирование позволяет вам владеть двумя домами одновременно, если у вас нет больших средств на второй первоначальный взнос. Этот вариант особенно привлекателен, если вы планировали продать свой первый дом и использовать вырученные средства для покупки второго. Он действует как краткосрочный кредит, который должен быть погашен после продажи вашего первоначального дома.
НЕ ТОРОПИТЕСЬ
Если ваш дом продан, но вы еще не нашли новое жилье, не позволяйте беспокойству подтолкнуть вас к неверному решению.
Нашли идеальный дом точно в срок? Это замечательно. Не соглашайтесь на слишком низкое, по вашему мнению, предложение только потому, что ваши финансы напряжены двумя ипотечными кредитами. Если у вас есть временное жилье, вы с меньшей вероятностью пойдете на компромисс.
Конечно, продажа и покупка дома одновременно могут быть напряженным, но тщательное рассмотрение и планирование рисков и препятствий облегчит процесс.
If you are looking to sell your house and buy a new one simultaneously,
here’s what you need to know to make sure both processes go smoothly.
Usually, selling a home takes much longer than it takes the average buyer to find a home to purchase. If you’re looking to find a new home first, there are some popular options for buyers... (call/text or email me for more information).
If selling and buying simultaneously is the only way to go, here’s what you need to know to make sure both processes go as smoothly as possible.
KNOW THE MARKET FIRST
Before you start seriously searching for a new home—or put your current home on the market—make sure you have a solid understanding of the housing market in your area (and the area where you’re planning to buy). Is the market weighted toward buyers or sellers?
Find multiple suitable options. That way, you’re less likely to find yourself in trouble if your purchase falls through—your newly sold home won’t leave you stranded.
Similarly, make sure to hire an appraiser and price your old home fairly. Now is decidedly not the time for delusions of grandeur: Two extra months on the market because you couldn’t humble yourself to lower the price means two months you’ll be paying double mortgages.
PLAN CAREFULLY
Should you buy first, then sell—or vice versa? Both have their risks and rewards. Selling first makes getting a mortgage easier, but it also means you’ll need to find a temporary place to live. Buying first means moving will be easier, but it also skews your debt-to-income ratio, making it harder to qualify for a new mortgage—not to mention the difficulty of juggling two monthly house payments.
When determining whether you should sell or buy first, think beyond “How can I make the move as easy as possible?” Instead ask: “Can I handle two mortgages? What if my home sells for less than its listing?”
Whichever option you choose, make sure you’re prepared to accept the consequences: having to store your stuff and rent temporarily, or undergoing the financial burdens of dual mortgages.
DON’T RELY ON TIMING
Remember: You’re not the only party in this equation. For every seller, there’s a buyer, for every buyer a seller. While things might appear to be working smoothly when viewing your master plan from above, that doesn’t take into account the variabilities of other people. Closings are rife with delays. Your buyers might have difficulty securing their mortgage; your home inspector may bring up issues that need to be fixed before you can move in.
So even if you’ve planned to sell your home first and are prepared to rent while buying, know that even the best-laid plans go awry—and you might end up juggling both mortgages. Preparing yourself for this (however remote) possibility ahead of time will ensure a smooth transition.
KNOW YOUR FINANCIAL SOLUTIONS
For those who choose to sell first, the process is relatively straightforward other than the additional cost of a rental between homes. However, there is the option of a rent-back agreement, where you negotiate with the lenders and buyers to be able to remain in the property for a maximum of 60 to 90 days—often in exchange for a lower selling price or rent paid to the buyers. This can relieve some of the pressure of finding a new home, giving you additional time to house hunt.
But if you’re buying first, talk to your Realtor about ways to decrease your financial burden and risk. Here are the two most popular options for buyers:
Contract contingency: Buyers can request that their new home purchase be dependent on the successful sale of their existing home. If you’re looking in a competitive market, this may not be a good option. In a market when listings are selling fast with multiple offers, no listing agent would advise a seller to accept a contingent offer. However, if the seller of your intended home has had difficulty attracting interest, this may be a good deal for all parties involved—assuming you can convince them that your home will sell quickly. Usually, selling a home takes much longer than it takes the average buyer to find a home to purchase. When you list your home for sale it takes some time to get the home ready and advertised online, then have agents and buyers to view it. Therefore, having your home on the market while looking for a new home will save your time and make your buying position much stronger. If you receive offers on your current house before you find a new home you have lots of options to extend your time in negotiations over these offers by: Negotiating a longer closing period or Negotiating a lease-back from buyers after closing.
Bridge loans: Bridge financing allows you to own two homes simultaneously if you don’t have deep pockets for a second down payment. This option is especially attractive if you’d planned to sell your home first and use the proceeds to buy the second. It functions as a short-term loan, intended to be repaid upon the sale of your original house.
DON’T LET FEAR RUSH YOU
If your home has sold but you haven’t found a new place to live, don’t let anxiety push you toward a bad decision.
Found the perfect home right on schedule? That’s great. But don’t feel like you have to compromise on things that are important to you just because you need to find a home. Conversely, don’t accept a bid that you feel is too low just because your finances are strained by two mortgages. If you have a temporary apartment set up, you’re less likely to compromise.
Certainly, selling and buying a house simultaneously can be stressful—but carefully considering and planning for the risks and hurdles should reduce the stress.
